Vendere casa in esclusiva: quali sono davvero i tuoi obblighi?

Sono essenzialmente tre i doveri che il cliente deve rispettare e che in alcuni casi generano diatribe con l'agenzia. Quali? Ce lo spiega Filippo Molon di Vendo Casa Oggi

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(Testo a cura di Filippo Molon di Vendo Casa Oggi)

Il settore immobiliare è l’unico al mondo dove il termine “esclusiva” incute terrore. Arriva l’invito a una festa esclusiva e corriamo a comprare l’abito da sera nuovo. I giornali di gossip lanciano una notizia esclusiva sull’ultimo flirt della showgirl di turno, e si forma la fila davanti l’edicola (o vengono presi d’assalto i social…). Il partner ci porta a cena in un ristorante esclusivo, e di colpo dimentichiamo tutte le serate che lui ha trascorso con i compagni del calcetto, o che lei ha preferito passare con le amiche. Poi arriva l’agenzia immobiliare per mettere in vendita casa, ti parla di “esclusiva”, gli fai la faccia schifata, e cerchi qualsiasi scusa per chiudere quanto prima quell’appuntamento. Tra le giustificazioni più in voga del momento, quella che va per la maggiore è «il mio amico è stato fregato dall’agenzia a cui aveva dato la casa in esclusiva». Il che può anche starci, nel nostro blog immobiliare trovi un sacco di articoli che pongono l’attenzione sui “trucchetti” utilizzati da agenti immobiliari poco professionali.

Ti dirò di più, se questo amico è davvero stato fregato, la legge italiana tutela i diritti dei consumatori, e ci sono un sacco di associazioni di categoria alle quali rivolgersi per far valere le proprie ragioni. Il problema sopraggiunge quando gli viene chiesto a queste persone di descrivere in quale modo l’agenzia ha fregato il loro amico. Qui la fantasia supera di gran lunga la realtà. Persone che ci hanno rimesso un sacco di soldi per due firme, persone che non sapevano quello che firmavano, i contratti scritti in piccolo che non si leggevano, gente che ha dovuto pagare comunque l’agenzia solo per aver messo fuori il suo cartello, eccetera. Anche le agenzie immobiliari dovrebbero recitare un mea culpa sull’argomento. Spesso sono gli stessi agenti immobiliari a generare confusione nella testa dei clienti. Agenzie che «faccio due foto e proviamo a vendere». Agenzie che «se mi dai l’esclusiva ti faccio il 3%, altrimenti senza ti chiedo il 4%». Agenzie che non spiegano chiaramente diritti e doveri dei clienti e dell’agente.

Questo articolo serve per fare definitivamente chiarezza sull’argomento “incarico in esclusiva” nel settore immobiliare. Ti servirà, non solo se un giorno vorrai vendere casa, per capire il modo più efficace per farlo; ma anche per contestualizzare le parole dell’amico fregato, e capire effettivamente se ha ragione, se può rivolgersi ad un legale per tutelare i suoi diritti di consumatore, o se sta solo sparando letame sul lavoro onesto di un professionista, consapevole di aver commesso qualche errore. Vorrei andare dritto al punto, senza girarci troppo intorno, e discutere immediatamente dei “doveri” del cliente che affida la propria casa “in esclusiva” ad un agente immobiliare. Sono essenzialmente tre, quelli più importanti, quelli che, in alcuni casi, generano diatribe tra venditore e agenzia. Vediamoli insieme.

1. Accettare una proposta d’acquisto al prezzo (e alle condizioni) concordate

Insieme con l’agente si fissa un prezzo per la vendita della casa. Solitamente prima si analizzano le motivazioni che ti spingono a vendere oggi, e discutete il più probabile valore di mercato. Ti sei convinto che sia il momento giusto per vendere, e che il prezzo, seppur non si parli più delle cifre di 10 anni fa, comunque ti soddisfa. Magari arrivasse un’offerta di pari importo, che ti permetta di realizzare il maggior guadagno dalla vendita della tua abitazione: il tuo agente avrà fatto un lavoro spettacolare! Ti aggiungo anche un particolare di non poco conto, soprattutto quando la casa proviene da un’eredità e la comproprietà è di più parenti. Avere un incarico in esclusiva firmato da tutti, servirà a garantire il buon fine dell’affare. Il rischio di dover pagare una penale se uno degli eredi dovesse rifiutare una proposta a prezzo, diminuisce le probabilità che questo accada (n.b.: se dovesse succedere, l’unico a dover pagare la penale per il lavoro dell’agenzia, sarebbe l’erede inadempiente).

2. Divieto di vendita tramite altra agenzia immobiliare

Già che si parli di “divieto” ti fa rizzare i capelli. Preferisco utilizzare dei termini schietti, senza divagare troppo intorno i concetti (gli stessi che, in maniera piuttosto chiara, trovi anche sui moduli d’incarico della nostra agenzia). Durante il periodo d’incarico, non avrai la possibilità di affidare la vendita ad altri agenti immobiliari. Divieto, “non avrai la possibilità…”, sembrano tutte limitazioni alla tua libertà di fare ciò che vuoi della tua casa. Fortunatamente esistono dei “divieti” fatti apposta per il bene delle persone: basti pensare al divieto di superare una certa velocità in strada, al divieto di somministrare alcolici ai minori, al divieto di fumare nei locali pubblici.

È il caso anche del “nostro” divieto di vendere tramite altre agenzie: appoggiandoti ad una sola agenzia immobiliare, non darai l’impressione agli acquirenti di avere una fretta pazzesca di vendere casa (pensiero, al contrario, assolutamente plausibile, vedendola pubblicizzata in più di qualche “vetrina immobiliare”). I potenziali clienti non si faranno l’idea (sbagliata) che vendi per esigenza economica, disposto quindi ad abbassare di molto la cifra. E non avranno nemmeno la possibilità di girarle tutte, per trovare quella dove poter spuntare il prezzo migliore dalla vendita. «E se un’altra agenzia ha il cliente giusto per casa mia?». Può starci, ci mancherebbe. Innanzitutto se il cliente è davvero interessato alla tua casa, credo non abbia alcun problema a contattare l’agente che la sta trattando.

Ma se proprio proprio da questo agente non vuole andarci perché gli sta davvero sulle scatole, ti confesso un segreto: le agenzie collaborano tra di loro! Quasi tutte, per carità. Ci sono agenti che hanno il paraocchi e vanno avanti dritti per la loro strada (senti cosa ti dicono quando gli chiedi della collaborazione): avranno vita breve e saranno agenzie che vanno a scomparire (trovi un grafico abbastanza esplicativo a questo proposito nell’articolo scritto da Davide che trovi cliccando qui). Ci sono moltissimi agenti che tra di loro collaborano, soprattutto quando trovano valori di professionalità e correttezza nel collega dell’altra agenzia, e metodi di lavoro in linea con le attuali esigenze di mercato. Anche perché «…meglio prendere la provvigione da una parte, che da neanche una!».

3. Divieto di vendita diretta tra privati

Altro divieto, ma questa volta dovresti prenderlo un po’ più a cuor leggero, visto che non tutti i divieti vengono per “nuocere alla salute”. Ma è quello che “tocca” maggiormente l’umore dei proprietari: «Com’è possibile che se trovo da vendere per conto mio devo pagare comunque la provvigione all’agenzia?». Questa volta, il paraocchi devi toglierlo tu. Succede davvero di rado che, l’acquirente viene a sapere della vendita di casa tua, suonando i campanelli del quartiere alla ricerca di una casa da comprare. Probabilmente, la pubblicità dell’agenzia alla quale ti sei affidato, è stata efficace. Devi sapere che, solo se hai affidato la tua casa in esclusiva, un’agenzia impiega tutti i suoi sistemi pubblicitari e investe economicamente in maniera importante, per la sua promozione. Questo agevola anche gli acquirenti che «…non voglio passare per l’agenzia».

Se fatalità ti capitano a casa, dopo qualche giorno o qualche settimana da quando hai affidato la tua casa in vendita ad un agente immobiliare, dove potranno averla vista secondo te? Ora, ci sta che uno voglia risparmiarsi il costo dell’agenzia. Soprattutto quando, per acquistare casa, deve dar fondo a tutti i risparmi personali suoi, dei suoi genitori e di altre tre generazioni prima (è il costo dell’agenzia il vero problema, o il timore di non riuscire a far fronte ad un acquisto del genere?). Quello che è davvero assurdo, è che un proprietario non voglia tutelare la sua vendita tramite un professionista del settore. Soprattutto quando l’agente si impegna, nero su bianco, a seguire comunque tutta la pratica burocratica per arrivare al rogito notarile, percependo metà di ciò che avrebbe portato a casa se avesse trovato lui direttamente l’acquirente.

Sì, hai capito bene. Un professionista serio non ostacolerà mai la vendita di un suo cliente, a costo di rimetterci metà del suo compenso (la provvigione dell’acquirente), anzi: si offrirà di seguirti fino al rogito, tutelando i tuoi interessi per il buon fine dell’affare. Leggermente diverso dalla “fregatura” di cui ti parlava l’amico se dai la casa in esclusiva all’agenzia. Se vuoi approfondire l’argomento, se l’agenzia alla quale ti sei rivolto per la vendita di casa tua è stata poco chiara, se hai dubbi e perplessità o pensi di aver subito una “fregatura”, chiamami ai numeri che trovi qui sotto. Buona vendita!

Rimani collegato alla rubrica di Vendo Casa Oggi su Estensione cliccando qui. Prossimo appuntamento martedì 20 marzo.

L’autore

Filippo Molon, 31 anni, collaboratore dell’area commerciale dell’agenzia di consulenza immobiliare di Monselice. Il più giovane del team, sia come età, sia come esperienza lavorativa. «Lavoro in agenzia a Monselice dal 2012. Ho conosciuto gli attuali colleghi tramite alcuni clienti in comune. Precedentemente difatti collaboravo con un’agenzia che si occupava di intermediazione creditizia. In poche parole, dovevo dare le dovute certezze ai clienti in termini di mutuo, ancor prima che questi iniziassero la loro ricerca per trovare la casa ideale. Da fuori, mi aveva colpito la determinazione messa in campo per aiutare davvero il cliente che doveva comprar casa, per farlo nella maniera più serena possibile. Era un valore che condividevo, ma che purtroppo non sempre trovavo negli altri agenti immobiliari con cui avevo a che fare». Siamo già a marzo, come è iniziato quest’anno? «L’anno è partito davvero bene, le premesse sono molto interessanti. Clienti che fino a qualche mese fa, mai si sarebbero appoggiati al nostro metodo di lavoro, hanno finalmente riscontrato che è l’unico sistema efficace per ottenere il miglior prezzo dalla vendita della loro casa. Un po’ alla volta la gente si sta svegliando, stanca di essere presa per i fondelli da quegli agenti a cui va bene tutto, salvo poi non vendergli casa o chiedendo di abbassare continuamente il prezzo».
Telefono: 345 9947284
Mail: filippo@vendocasaoggi.com

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