Quanto vale la tua casa? Ecco il metodo infallibile per calcolarne il prezzo di vendita

Quali sono le variabili di cui tener conto per ottenere un valore di mercato corretto? Quali sono le "caratteristiche oggettive"? L'articolo a cura di Elena Rosa di Vendo Casa Oggi

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(a cura di Elena Rosa di Vendo Casa Oggi)

«Quanto posso prendere della mia casa?». Nella mia carriera ho risposto a questa domanda qualche migliaio di volte. Devi sapere che una delle principali attività di un consulente immobiliare è quella di reperire sul mercato nuove proposte in vendita per i suoi clienti. Incontro personalmente ogni settimana dai cinque agli otto proprietari interessati a vendere casa. Ovviamente, c’è chi mi contatta con largo anticipo: in maniera preventiva decidono di capire qual è il momento migliore per piazzare la loro casa sul mercato. Nel tempo, ho notato che sono le persone che riescono a realizzare la miglior cifra dalla vendita.

Programmare un passo così importante come la vendita della propria casa, non è ancora una pratica diffusa. La fetta più cospicua di proprietari, si approcciano alla vendita con un metodo ormai superato, che potrei riassumere con questa affermazione: «Metto in vendita, ad abbassare il prezzo si fa sempre in tempo!». Quando mi chiamano, alcuni dopo poche settimane, altri dopo qualche mese, spesso la frittata è già fatta. Acquirenti che vanno e vengono, clienti che si volatilizzano appena usciti dalla porta. Il numero di telefono sul cartello fuori dal terrazzo, che non squilla più come all’inizio. Le agenzie immobiliari alle quali avevano affidato la vendita che poco alla volta scompaiono. Ancor peggio, quelle che avevano promesso rose e fiori, ma di proposte interessanti neanche l’ombra.

Durante l’appuntamento, uno dei passaggi fondamentali che affronto con queste persone è quello di capire su quali basi hanno definito il prezzo di vendita della loro abitazione. La risposta più comune è questa: «In base ai metri, alla posizione, al mercato, a come è messa la mia casa…». Tutto corretto, ci mancherebbe. Ma rileggendola, non la trovi alquanto vaga? Quali sono i termini di paragone? Qual è la differenza tra una zona e l’altra? Il valore al metro quadro che è stato preso in considerazione, come è stato calcolato? Spesso questa risposta, alquanto frettolosa, nasconde un certo imbarazzo da parte del venditore. Esattamente, non sa nemmeno lui il perché di questo prezzo. Probabilmente è ciò che gli è stato riferito dalla maggior parte degli agenti immobiliari che ha incontrato fino adesso. Una motivazione approssimativa, per una valutazione altrettanto imprecisa.

Ciò che la maggior parte degli agenti immobiliari non dice, è che spesso gli acquirenti sono informatissimi sui valori reali delle case. E per logica, è abbastanza normale che sia così! Ti impegneresti con un acquisto così importante, senza la certezza di spendere il giusto prezzo? Sarebbe sufficiente una valutazione approssimativa a darti tranquillità per la spesa che andrai a sostenere? O cercheresti altrove ulteriori conferme sul prezzo da pagare? Senza dubbio, io sceglierei di prendere maggiori informazioni. Quali? Le stesse di cui ogni proprietario dovrebbe tener conto, per calcolare esattamente, sin dall’inizio, il valore della propria abitazione. Conoscere questi dati, ti permetterà di farti un’idea reale di ciò che puoi realizzare oggi vendendo casa tua. Inoltre, ti garantirà di farlo al miglior prezzo di mercato, evitando di perdere credibilità e potenziali acquirenti interessati. Scopriamoli insieme:

  • Caratteristiche oggettive: metri quadri; stato impianti; valore accessori (zanzariere, climatizzatori, allarme, ecc.); costo eventuali lavori di manutenzione; anno di costruzione; spese di condominio.
  • Stato di salute del mercato immobiliare locale: caratteristiche e prezzo di cessione delle case vendute recentemente in zona; caratteristiche, prezzo proposto (uguale alla valutazione?), tempi di vendita, delle case attualmente pubblicizzate in zona.
  • Disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti: elenco dei clienti che cercano un immobile con caratteristiche similari a quelle della casa da valutare; elenco che dovrà considerare la disponibilità di spesa accertata (risparmi, delibera di mutuo) per ognuno dei potenziali acquirenti.

Solo valutando questi tre ambiti correttamente, potrai davvero avere un quadro chiaro della situazione e ottenere un valore di mercato corretto. Per maggior praticità, ti faccio un paio di esempi. Il primo riguarda un’abitazione con caratteristiche oggettive molto interessanti, “uniche” per il mercato locale. Potremo pensare a una casa singola con giardino, nel centro storico di una delle nostre cittadine. Da mesi, se non da anni, l’unica che verrà messa in vendita in quella zona. L’elenco di acquirenti potenzialmente interessati, abbastanza lungo. Probabilmente il valore di questa casa sarà prossimo alle massime cifre spendibili da questi clienti. Nel secondo caso, prendiamo in considerazione un’abitazione con requisiti diametralmente opposti. Un esempio potrebbe essere il classico appartamento bicamere in quartiere. Uno di quelli come ne sono stati costruiti moltissimi anni fa, uno dei tanti attualmente in vendita che sembrano “fatti con lo stampino”. L’elenco di potenziali compratori ridotto all’osso. Il consiglio? Inserirlo sul mercato a una cifra altamente competitiva rispetto a tutti gli immobili similari invenduti.

La mia agenzia di consulenza immobiliare offre gratuitamente la valutazione commerciale su dati reali e dimostrabili, ai clienti che desiderano davvero vendere la propria abitazione. È un servizio esclusivo, studiato ad hoc per i clienti che decidono di appoggiarsi alla nostra struttura per vendere la propria abitazione, inserito all’interno di un programma innovativo che ha l’obiettivo di cambiare radicalmente il modo di “fare agenzia immobiliare”. Se ti interessa scoprire altri dettagli a riguardo, puoi scaricare gratuitamente, in formato e-book, il libro che abbiamo pubblicato a maggio di quest’anno, dal titolo “Vendo Casa Oggi – Tutto ciò che il proprietario avrebbe dovuto sapere prima di mettere in vendita la sua casa (e che nessuno gli ha mai detto!)”, cliccando qui. Oppure, rimanere collegato sulla nostra rubrica all’interno di Estensione. Appuntamento a martedì 26 dicembre, quando il responsabile dell’area tecnica della nostra agenzia ti svelerà quali sono i controlli da effettuare sui documenti della tua casa.

L’autore

Elena Rosa, 32 anni, consulente alle vendite ed esperta di valutazioni commerciali. È la collaboratrice storica dell’agenzia di Monselice, presente ed operativa fin dalla sua nascita nel maggio 2008. Sul suo lavoro ci racconta: «Il mio fortissimo desiderio di coniugare gli impegni di un lavoro che amo, con quelli della famiglia che mi sono costruita, mi ha portato negli anni ad affinare la capacità di comprendere i meccanismi decisionali dei miei clienti-venditori. Capire, tramite un attento ascolto, se chi ho davanti ha veramente un buon motivo per fare l’importante passo di vendere una casa, mi ha permesso di trasformarmi da semplice venditrice a vera e propria consulente immobiliare. Valutare una casa è una scienza basata su dati reali. Non è possibile che oggigiorno siano ancora presenti sul mercato professionisti che illudono il proprietario con valutazioni fasulle, che non utilizzano termini di paragone, o senza i dati relativi le disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti in target».
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