Vendere o comprare casa non è solo una questione di prezzo

Leonida "Leo" Todaro, consulente immobiliare di Vendo Casa Oggi, spiega i rischi connessi all'ambito tecnico di un’operazione di compravendita residenziale

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(A cura di Vendo Casa Oggi)

«Il mercato immobiliare è profondamente cambiato negli ultimi dieci anni. Non solo dal punto di vista economico, con l’ampio deprezzamento dei valori delle nostre case, ma anche sotto l’aspetto più “tecnico” della questione». Inizia così l’intervista a Leonida “Leo” Todaro, 40 anni, uno dei consulenti immobiliari di maggior corso in quel di Monselice. «Ho vissuto tre cicli “immobiliari”, forse quattro con quello che si sta aprendo. Ho vissuto la crescita spropositata dei prezzi e il successivo crollo. Il periodo in cui i soldi venivano erogati con estrema facilità dalle banche, e quello dove i rubinetti erano stati chiusi quasi del tutto. Il prezzo di una casa, i soldi che si spostavano dalle tasche dell’acquirente a quelle del venditore, il mutuo concesso o non concesso a un cliente, sono sempre stati elementi determinanti per il buon fine di un affare».

Già da qualche anno è entrato in campo un secondo aspetto determinante, che chi vuol vendere o comprare una casa non può più sottovalutare.
«L’aspetto “tecnico-burocratico” di una compravendita immobiliare si sta facendo sempre più complesso. Agli inizi della mia carriera, non era richiesta alcuna competenza specifica in quest’ambito. I documenti di una casa, spesso e volentieri, venivano controllati sommariamente solo al momento del preliminare. In alcuni casi, ci pensava il notaio all’atto conclusivo».

Un pensiero ancora largamente diffuso in Italia.
«È piuttosto normale che sia così! Quante volte capita nella vita di vendere o comprare casa? Quando succede si ripensa a ciò che era stato fatto molti anni prima, o a quello che genitori, parenti stretti, amici, ci hanno raccontato. Quindi i documenti, spesso e volentieri, sono l’ultimo dei pensieri».

Ma lì intervenite voi agenti immobiliari…
«Nì! La nostra non è ancora una professione riconosciuta come indispensabile ai fini di una compravendita, come ad esempio è il notaio. La colpa è un po’ nostra, di quegli agenti “vecchio stampo” per cui conta solo ed esclusivamente il prezzo, e poco o nulla che la casa sia effettivamente vendibile o meno. Sono ancora troppo poche le agenzie immobiliari che si sono dotate di un sistema di verifica della documentazione, da fare ancor prima di pubblicizzare la casa da vendere. Quasi nessuna con una figura preposta esclusivamente a questa attività fondamentale».

Quali sono i rischi che si corrono se dovesse risultare qualche documento fuori posto?
«Il problema non è se ci sono o meno dei documenti da sistemare. Per esperienza diretta, potrei dirti che almeno l’80% delle abitazioni trattate nella mia carriera, aveva qualcosa da sistemare. Il problema è “quando” ci si accorge che la casa non ha le carte a posto. Il notaio, prima del rogito definitivo, sicuramente scova tutti i problemi “burocratici” di una casa. Il problema è che il suo controllo avviene tardi, quando venditore e acquirente hanno già accordato un prezzo e pattuito determinate condizioni. Il venditore potrebbe trovarsi a dover spendere inaspettatamente parecchi quattrini per sistemare le cose. Ancor peggio, a dover annullare i precedenti accordi presi, col rischio di dover restituire caparre o acconti ricevuti. Per l’acquirente invece, potrebbero dilungarsi i tempi, col rischio di perdere particolari condizioni di mutuo accordate con la banca. Controllando tutto in anticipo, ancor prima della pubblicazione in Internet dell’annuncio di vendita, il proprietario avrà chiare le spese e i tempi necessari per sistemare l’aspetto documentale della questione. E l’acquirente non troverà brutte sorprese alla fine».

Una cosa a cui prestare particolare attenzione…
«Aprire una finestra, spostare un muro, creare un bagno nel ripostiglio… quanti di noi, dei nostri genitori, dei nostri nonni, hanno cambiato qualcosa nella loro casa? Fino a qualche anno fa, non era necessario garantire la conformità tra stato di fatto, planimetria catastale, e documentazione urbanistica depositata in Comune. Ora, non è solo una richiesta fatta dal perito della banca dell’acquirente o dal notaio, ma anche una dichiarazione resa dal venditore all’acquirente, pena la nullità dell’atto».

Ma una persona saprà se ha cambiato qualcosa a casa sua, e se deve sistemarla prima di vendere!
«Si certo, sono d’accordo sul fatto che un proprietario dovrebbe saper tutto di casa sua. O quantomeno, da quando l’ha acquistata in poi. Ma, ripeto, fino a qualche anno fa non esisteva questa dichiarazione di conformità. Chi mi dice che i proprietari precedenti non abbiano messo mano a qualche porta o finestra? Quanto mi costerebbe scoprirlo dopo? Quante leggi, normative, decreti nuovi, sono entrati in vigore da allora?».

Quindi Leo, cosa consigli ai nostri lettori?
«Un “check-up” tecnico è d’obbligo ancor prima di pubblicizzare la vendita della propria casa. Il problema è trovare un’agenzia affidabile sotto questo punto di vista. Diffidate dagli agenti tuttofare: impossibile seguire tutto, parte commerciale, parte tecnica, pubblicità, affitti. Pubblicità per me e la mia agenzia? A chi non piacerebbe avere sempre più clienti? Ma con Davide, ElenaFilippo ci siamo posti dei limiti, e siamo a posto così. Non vado a tagliare sulla qualità del servizio offerto, o a fare determinati controlli di fretta, per accontentare sempre più clienti».

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L’autore

Leonida “Leo” Todaro, titolare dell’agenzia di consulenza immobiliare di Monselice, e responsabile unico dell’area tecnica-documentale. I suoi inizi nel settore immobiliare nel lontano 2001, proprio a Monselice. Prima da consulente, poi da responsabile e titolare, ha avviato e gestito ben tre uffici, tuttora operanti nella Bassa Padovana. Il 2017 ha  rappresentato per lui l’anno di un’importante svolta professionale: ha ceduto le agenzie di Battaglia Terme, Cartura e Albignasego, per dedicare il 100% del suo tempo all’ufficio di Monselice.

«L’agenzia di Monselice, per i risultati ottenuti negli ultimi anni, richiedeva la presenza costante di una figura preposta al controllo documenti e al rapporto diretto con gli studi notarili, incarico ora ricoperto a tempo pieno da Leo» dice di lui Davide Rosa, principale artefice del progetto “Vendo Casa Oggi”. «Grazie al sistema di verifica generale dell’aspetto tecnico-burocratico di un edificio, sviluppato da Leo negli anni, l’agenzia ha ridotto drasticamente le controversie tra venditore ed acquirente. A tutto vantaggio di quelle persone che hanno deciso di affidarsi a noi, per la vendita o l’acquisto dell’abitazione di proprietà».
Telefono: 3486991798
Mail: leo@vendocasaoggi.com

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